Ecco una ricostruzione snella e comprensibile dell’eterna vicenda urbanistica della lottizzazione C2.3. Perchè è necessario procedere ad una variante complessiva, rispondente ai vigenti obblighi di legge in materia di valutazione ambientale strategica. E perchè non bisogna assolutamente dar retta agli azzeccagarbugli, già nefasti ispiratori nella vicenda delle ville a mare confiscate.
La lottizzazione C2.3 continua a far parlare di sè.
Si tratta di un piano urbanistico attuativo del vigente Piano Regolatore Generale che, se attuato, ne completerebbe quasi completamente la capacità edificatoria prevista.
L’interesse per tale lottizzazione viene da molto indietro nel tempo: sia perchè si tratta di un’area che sviluppa circa 150.000 metri cubi di nuova edificazione, sia in quanto tra i proprietari dei suoli e tra i progettisti si ritrovano molti politici o ex politici, loro familiari, costruttori e tecnici di ampia notorietà.
Insomma, è la cartina di tornasole di un certo modo di intendere l’urbanistica nel nostro Comune: edificare ad libitum, offrendo al mercato edilizio un surplus di costruzioni, nonostante la popolazione molese sia in costante decremento da oltre dieci anni ed esista un vasto patrimonio immobiliare che, invece, avrebbe bisogno di essere recuperato, come mostrano le case abbandonate e cadenti del borgo antico (‘iend a terre), del centro storico costruito tra il 1600 e il 1800 e della “Mola Bianca”, realizzata tra fine ‘800 e prima metà del ‘900. Ma anche nei nuovi quartieri sorti tra gli Anni ’60 gli Anni ’80 molti appartamenti sono ormai vuoti per il decesso degli anziani proprietari e la carenza di domanda di acquisto.
Ma si sa come vanno certe cose: recuperare l’esistente e rigenerare un centro urbano in declino rende ai costruttori molto meno che produrre nuovi metri cubi di cemento.
Fatta questa premessa veniamo all’odierna materia del contendere.
Il piano di lottizzazione C2.3 ha una storia molto complessa e travagliata. Non staremo a ripercorrerla tutta perchè un tomo della Treccani occuperebbe forse meno spazio… nè d’altra parte interessano molto ai lettori le vicissitudini tecnico-burocratiche di normative nazionali e regionali di carattere alluvionale, che cioè si stratificano e si sedimentano l’una sull’altra rendendo spesso incomprensibili, farraginose e intricate come un sottobosco di una giungla tropicale i procedimenti urbanistici attuativi.
Naturalmente, la politica e la burocrazia locale ci hanno messo del loro: troppi appetiti, troppi galli a cantare, troppi incompetenti in circolazione hanno reso l’affaire C2.3 una questione estremamente scabrosa, con la quale molti tra gli attori principali (politici, burocrati, tecnici, proprietari e costruttori) si sono scottati nel tempo e, probabilmente, potrebbero ancor più bruciarsi se la direzione intrapresa non sarà quella giusta.
Pertanto, eviteremo di cadere nell’improvvida mega ricostruzione pubblicata da un giornale locale, che ha avuto il risultato di riempire, a puntate, decine di pagine di racconti burocratici inutili, ripetitivi e, comunque, incomprensibili al grande pubblico.
Detta in sintesi, e senza andare troppo a ritroso nel tempo, la lottizzazione C2.3 viene approvata, nella sua versione attuale, dal Consiglio Comunale con delibera n. 20 del 22/07/2009, nel corso del mandato da Sindaco di Nico Berlen.
Nel dicembre 2013, la maggior parte dei proprietari stipulano la convenzione urbanistica che prevede la disciplina concreta dell’attuazione del piano di lottizzazione (aree per le urbanizzazioni primarie e secondarie, strade, verde, ecc.), finalizzata quindi al rilascio dei permessi di costruire per i singoli lotti.
La lottizzazione presenta però un problema non da poco: una parte di essa – per circa 130 metri lineari dalla strada verso l’interno e con 5 lotti (di cui 2 per Edilizia Residenziale Pubblica), con una volumetria prevista di circa 10.000 metri cubi – ricade nella fascia dei 300 metri dal mare che, come è noto, veniva disciplinata dalla Legge n. 431/1985, più nota come “Galasso”, ora assorbita per gran parte dal D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, modificato da ultimo dal D.Lgs. 62/2008 e dal D.Lgs. 63/2008).
La normativa vigente per le nuove costruzioni all’interno di tale fascia dalla linea di costa richiede un preventivo nulla osta paesaggistico, rilasciato dalla Regione previo il parere della Soprintendenza all’Archeologia, Belle Arti e Paesaggio competente per territorio.
Sappiamo tutti cosa è accaduto alle ville a mare confiscate della zona di Via La Malfa: la mancata richiesta preventiva di tale parere al CUR (Comitato Urbanistico Regionale) – ora non più esistente, sostituito nelle sue funzioni dalla Soprintendenza – comportò prima il sequestro giudiziario, nel febbraio 1996, e quindi la definitiva confisca (con il passaggio dei suoli delle due lottizzazioni illegittime, e dei manufatti abusivi, nella proprietà del Comune) a seguito della sentenza della Corte di Cassazione dell’aprile 2013. Gli effetti negativi di tale vicenda non sono ancora terminati, con il loro strascico di danni, in particolare agli acquirenti di buona fede.
Pertanto, prudentemente, nel 2013, i proprietari di due lotti ricadenti nella fascia dei 300 metri dal mare della C2.3 chiesero alla Regione, per il tramite della Soprintendenza ai beni paesaggistici di Bari, il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica.
In sostanza, poichè la lottizzazione, nel suo insieme, non era dotata, in origine, di autorizzazione paesaggistica, il compito di richiederla spettava ai singoli proprietari dei lotti ricadenti in area di protezione ambientale.
Nello specifico i titolari del lotto n. 41 si videro respingere la richiesta di autorizzazione paesaggistica e non diedero vita ad ulteriori azioni di riproposizione.
I proprietari del lotto n. 5 si videro anch’essi respingere l’autorizzazione, salvo una incisiva revisione progettuale richiesta dalla Soprintendenza al fine del suo successivo rilascio. La revisione venne effettuata dal tecnico progettista (con una diversa forma e posizione della sagoma dell’edificio) e, quindi, la Soprintendenza rilasciò l’autorizzazione paesaggistica.
Tuttavia, la modifica progettuale è andata ad incidere sul Piano di Lottizzazione approvato nel 2009, mutandolo nella parte relativa a tale lotto, confliggendo, quindi, con le norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale, che prevedono, in tal caso, la necessità di una variante al piano di lottizzazione.
In sostanza, ci si è trovati di fronte alla necessità di rivedere il Piano di lottizzazione per adeguarlo alla modifica chiesta dalla Soprintendenza per il lotto n. 5 di cui si è detto.
Tuttavia, le cose non sono affatto semplici: non è possibile approvare una variante senza il rispetto delle nuove norme regionali in materia urbanistica nel frattempo intervenute.
In sostanza, la variante alla lottizzazione C2.3 deve essere preliminarmente assoggettata alle procedure di VAS (Valutazione Ambientale Strategica).
Che cos’è la VAS?
La Valutazione Ambientale Strategica (VAS) è un processo sistematico di valutazione dell’impatto ambientale applicato a piani e programmi, invece che a singoli progetti (oggetto di valutazione in ambito di Valutazione d’Impatto Ambientale – VIA).
La VAS ha l’obiettivo di valutare i possibili effetti ambientali di politiche, piani e programmi (comprese le loro varianti), nazionali, regionali e locali, durante la fase della loro elaborazione, prima cioè che vengano approvati. La VAS consente di intervenire a monte sulle possibili scelte di piano, orientandole verso la sostenibilità.
La valutazione ambientale di piani e programmi che possono avere un impatto significativo sull’ambiente ha la finalità di garantire un elevato livello di protezione dell’ambiente e contribuire all’integrazione di considerazioni ambientali all’atto dell’elaborazione, dell’adozione e approvazione di detti piani e programmi assicurando che siano coerenti e contribuiscano alle condizioni per uno sviluppo sostenibile.
La procedura di VAS prevede in ogni caso una fase preliminare, cioè la verifica di assoggettabilità alla VAS.
Che cos’è la Verifica di assoggettabilità a V.A.S.
Per procedura di Verifica di assoggettabilità a V.A.S. si intende il processo attivato allo scopo di valutare se un piano o programma o una sua modifica possa avere effetti significativi sull’ambiente e quindi debba essere assoggettato alla valutazione ambientale considerato il diverso livello di sensibilità ambientale delle aree interessate.
Si tratta di una procedura più snella e breve nei casi in cui siano riscontrati effetti non significativi sull’ambiente prodotti dallo strumento urbanistico da valutare nel corso della procedura prevista dalle norme regionali.
La procedura di Verifica di assoggettabilità a V.A.S. si articola nelle seguenti fasi:
– stesura del documento preliminare che illustra il piano o programma e che contiene le informazioni e i dati necessari all’accertamento degli impatti significativi sull’ambiente;
– trasmissione del documento preliminare ai soggetti competenti in materia ambientale al fine di acquisirne il parere entro trenta giorni dall’invio;
– la Autorità competente in materia di V.A.S. Comunale emette il provvedimento finale di verifica assoggettando o escludendo il piano o programma dalla VAS e definendo, ove occorra, le necessarie prescrizioni.
In sostanza, il Comune di Mola, a norma della Legge regionale 14 dicembre 2012, n. 44 “Disciplina regionale in materia di valutazione ambientale strategica”, ha l’obbligo, in quanto autorità c.d. procedente, di effettuare, innanzitutto, la verifica di assoggettabilità a VAS ed, eventualmente, qualora tale verifica abbia determinate conclusioni, di procedere alla VAS vera e propria.
Si tratta di un obbligo di legge e quanti, in questi giorni vanno affermando il contrario, non hanno inteso che la verifica di assoggettabilità a VAS di una variante e, quindi, eventualmente la VAS, non sono dovute solo qualora un Piano di lottizzazione, approvato dopo il 13-02-2008, sia già rispondente a VAS in origine, cioè faccia parte di un Piano Urbanistico Generale (PUG), che, per legge, è già corredato di Valutazione Ambientale Strategica. Mola, purtroppo, non dispone ancora di PUG: infatti, il territorio comunale è tuttora disciplinato dal precedente Piano Regolatore Generale (PRG).
Pertanto, ne discende che la variante al piano di lottizzazione C2.3 deve necessariamente essere sottoposta preliminarmente a verifica di assoggettabilità a VAS. Non ci sono altre strade possibili: se il Comune di Mola volesse sottrarsi a quest’obbligo (che la legge mette in capo agli enti comunali) si vedrebbe poi sbarrata la strada in sede regionale.
D’altra parte, una simile prescrizione è già implicitamente, eppure chiaramente, contenuta nella lettera della Sezione Urbanistica della Regione Puglia del 13 agosto 2019, con la quale si rispondeva alla richiesta di parere avanzata dal Capo Settore Urbanistica, ing. Berardi, del Comune di Mola.
Peraltro, la complessa situazione ha tuttavia un risvolto positivo se l’operazione di variante venisse correttamente condotta.
Infatti, con una variante complessiva di tutti i lotti ricadenti nella fascia dei 300 metri dal mare, accompagnata dalle procedure di VAS (preliminare, ovvero, se necessario, completa), la lottizzazione C2.3 otterrebbe nel suo complesso sicuramente l’autorizzazione paesaggistica in ogni sua parte, sollevando quindi i singoli proprietari che non si sono ancora attivati dal richiederla singolarmente alla Regione per il tramite della Soprintendenza.
In definitiva, la decisione proposta dalla Giunta comunale alla 3^ Commissione consiliare, competente in materia urbanistica, di “sospensione dell’efficacia della delibera di Consiglio Comunale n. 20 del 22/07/2009, ai fini dell’espletamento di procedimento di variante e connessa procedura di verifica di assoggettabilità a VAS”, appare sotto il profilo normativo assolutamente corretta.
D’altronde così si è saggiamente espresso l‘avv. Saverio Profeta, amministrativista del Comune, interpellato nel corso di una seduta della 3^ Commissione Consiliare, tenutasi di recente in videoconferenza, per discutere della spinosa questione.
Purtroppo, si devono registrare molte resistenze a questo inderogabile iter procedimentale, in specie da parte di coloro che, con interpretazioni di comodo e peraltro di scarsissima competenza giuridica, hanno già avuto notevoli colpe, in passato, nel negativo esito delle lottizzazioni delle ville a mare, dichiarate abusive e, quindi, confiscate, dalla Magistratura.
Se si dovesse perseverare nell’ascoltarli sarebbe davvero imperdonabile.
